Depuis l’annonce du gouvernement, la nouvelle fait le tour des agences et plateformes immo : 850 000 logements chauffés à l’électricité vont échapper à la fameuse étiquette de « passoire thermique ». Simple coup de pouce ou vrai bouleversement pour le marché locatif ? Ce changement de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourrait bien tout rebattre, surtout pour les proprios en zone rurale ou dans les petits immeubles. Tour d’horizon de cette réforme qui fait déjà réagir tout le secteur.
Comment une formule a tout changé pour les logements électriques
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On ne parle pas d’un grand plan de rénovation ou de subventions XXL. Non, ce qui change, c’est… un coefficient ! Jusqu’ici, l’électricité était plutôt mal notée dans le calcul du DPE, à cause d’un coefficient de conversion jugé trop élevé (2,3). Résultat : même des logements bien isolés, mais chauffés à l’électrique, se retrouvaient classés F ou G, donc dans la catégorie des passoires énergétiques.
Avec la réforme, le coefficient passe à 1,9. C’est technique, mais ça change tout. Un appart qui affichait 300 kWh/m²/an tombe, sur le papier, à 247 kWh/m²/an. Hop, il quitte la zone rouge du DPE et échappe aux interdictions de location qui pèsent sur les F et G. C’est automatique, sans rien faire : pas besoin de refaire un DPE, une simple plateforme en ligne sera ouverte d’ici la fin de l’année prochaine pour actualiser la note.
Qui sont les grands gagnants de ce reclassement ?
On parle principalement de petits logements ou de maisons individuelles chauffées à l’électricité. Des biens souvent situés dans les campagnes ou à la périphérie des villes, où le gaz de ville ne passe pas. Jusque-là, ces proprios étaient clairement dans la galère : obligés de faire des travaux coûteux ou de sortir leur bien du marché locatif, sous peine de sanctions. Avec la réforme, ils reprennent la main, au moins jusqu’à la prochaine étape réglementaire.
Concrètement, entre 650 000 et 850 000 logements vont changer de catégorie presque du jour au lendemain. Les échéances de la loi restent : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis janvier 2025, les F suivront en 2028, et les E en 2034. Mais beaucoup de propriétaires retrouvent un peu d’air et une vraie possibilité de louer sereinement.
Les agences et investisseurs y voient une vraie relance
Ce reclassement fait sauter un sacré verrou sur le marché locatif. Dans les zones tendues où l’offre manque, beaucoup d’agences anticipent un retour de biens sur le marché. D’autant plus que les proprios n’ont pas à sortir le chéquier pour des travaux ou un nouveau DPE. Selectra l’a souligné : cela va fluidifier l’offre, surtout dans les campagnes et petites villes, où l’électrique domine.
Pour autant, ça ne fait pas disparaître le problème de fond : ces logements ne deviennent pas plus économes en énergie, et leurs factures ne baisseront pas. Mais ils échappent, pour l’instant, au couperet réglementaire, ce qui limite le risque de précarité locative pour des milliers de foyers.
Et côté prix ? L’étiquette DPE, toujours aussi influente
La valeur d’un bien, aujourd’hui, ça se joue aussi (et de plus en plus) sur la note DPE. Une passoire énergétique se vend 10 à 30% moins cher, selon les fiscalistes cités par myimmobilier.com. Et cette décote pèse aussi sur la déclaration à l’IFI. Or, avec la réforme, beaucoup de logements « sauvent » leur valeur vénale, au moins temporairement. Les pros de l’immobilier et les notaires saluent ce rééquilibrage, même si le débat sur la fiabilité du DPE (avec ses erreurs et approximations parfois flagrantes) n’est pas prêt de s’arrêter.
Un calendrier serré pour la réforme et encore pas mal de zones floues
La modification du calcul doit être validée en septembre après consultation publique. La plateforme d’actualisation du DPE devrait arriver d’ici fin 2025. Le gouvernement veut accélérer la transition vers l’électrique et ajuster les critères pour éviter de « sacrifier » inutilement des logements qui consomment moins de carbone.
Mais tout le monde n’est pas rassuré pour autant : la rénovation énergétique reste sur la table, les objectifs climats sont maintenus, et la « décote DPE » continuera à animer les débats sur la fiscalité immobilière.
Un vrai virage pour le marché, mais les questions restent
Pour les proprios de logements électriques, c’est clairement une petite révolution : moins de paperasse, moins de travaux, moins de stress. Les locataires, eux, ne verront pas leur facture changer, mais ils auront plus de choix. Et pour le marché, c’est une fenêtre de répit avant la prochaine vague réglementaire.
Le secteur, entre soulagement et prudence, va devoir s’adapter encore une fois. Mais ce coup de pouce, aussi technique soit-il, change bel et bien la donne pour des centaines de milliers de biens.
Je suis Ethan, journaliste spécialisé en intelligence artificielle et nouvelles technologies. Je couvre l’actualité de l’IA agentique, des grands modèles de langage et des outils qui transforment nos usages numériques. Mon objectif : rendre accessibles les avancées technologiques les plus complexes, avec rigueur et sans jargon inutile.
